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Abandono, especulación, expulsión: gentrificación

26-Diciembre-2013  |  Sección: Blog, Portada  |  1 Comment

EL CASO TRIBALL EN NÚMEROS

1. ABANDONO

El centro vuelve a convertirse en un objetivo para el mercado inmobiliario. Un caso paradigmático de este fenómeno lo encontramos en el centro de la ciudad de Madrid, en el barrio Malasaña, en una zona que ha sido denominada por promotores e inmobiliarios como Triball (Triangulo Ballesta). Esta área de la ciudad, sometida a un abandono sistemático por parte de la administración y a un deterioro progresivo, ha sido escogida por un grupo inmobiliario para el desarrollo de un plan de explotación urbanística camuflado bajo un supuesto plan de recuperación o revitalización de un barrio.

Para el geógrafo Neil Smith, la gentrificación tiene lugar en áreas urbanas en las que una desinversión previa en infraestructuras ha generado zonas residenciales cuya renovación puede resultar muy lucrativa. Inicialmente, la gentrificación afectaba a barrios obreros en declive, cercanos a los centros urbanos. Smith apunta que el objetivo de este proceso es la ganancia especulativa obtenida a través del cambio sufrido en el valor del suelo y los inmuebles en la fase de abandono de la zona y su posterior revalorización. El abandono o pérdida de valor previa del barrio, tanto por parte del capital inmobiliario como por parte de la administración, es un requisito fundamental en este proceso.

Durante los últimos años la zona denominada como Triball ha sufrido un fuerte proceso de deterioro. El abandono institucional se ha traducido en el malestar de los vecinos del barrio. Este descontento ha sido instrumentalizado por la empresa Triball siendo el argumento que justifica y posiciona a Triball como el actor principal, presentándose como el salvador y como el agente urbanizador que asume la supuesta regeneración del barrio. La Administración, responsable de la situación de abandono, legitima y deja vía libre para que la iniciativa privada, Triball, actúe según su criterio particular y su interés.

En otros momentos, en los que el barrio ha sido amenazado por intereses especulativos, la fuerte movilización vecinal ha sido uno de los factores más importantes para paralizar lo que iba a suponer la expulsión de los vecinos. El proyecto Triball probablemente tenga muy presente aquel hecho, por lo que han desarrollado una estrategia que permita contrarrestar una posible confrontación vecinal que frene sus pretensiones. Triball se nos presenta no como una empresa, sino como una asociación de comerciantes, que también ha creado o fagocitado asociaciones de vecinos. Esta es una operación de ingeniería social importante, generando estructuras asociativas ex professo que legitiman el proceso y, a su vez, minimizan la resistencia al proyecto.

2. ESPECULACIÓN

El proyecto Triball abanderado por la inmobiliaria que opera en la zona, Rehabitar Gestión, y que se publicita bajo la marca de Triballs, se presentó a principios de 2007 como un proyecto que buscaba la revitalización del Barrio Universidad. Triball, bajo el acrónimo de Triángulo Ballesta, delimita un área del barrio universidad siguiendo un supuesto triángulo virtual delimitado por las calles Desengaño, Corredera Baja de San Pablo y Barco.

Proyecto Triball S.L. se presenta como una asociación de comerciantes que representa a un conglomerado de empresas inmobiliarias, promotoras y administradoras de fincas (Desengaño S.L., San Mateo S.L., Barco S.L., La Palma S.L., Ballesta S.L., Casa Loft S.L., las Cortes S.L., Salamanca S.L., Espacio Zen Inversiones Inmobiliarias S.L., Rumbo Proyectos Inmobiliarios S.L.) que en realidad esconden un monopolio de una única empresa, Rehabitar Gestión S.A., una promotora inmobiliaria especializada en la compra y rehabilitación de edificios antiguos para el mercado residencial en la zona centro de Madrid y que asume el100% del capital de Ac Triball. Esto nos desvela algo obvio que ya revelaba Harvey en su momento: “las ciudades están basadas en la explotación de muchos por unos pocos”.

La propuesta de Triball se presenta como una operación de cirugía urbana a semejanza del Tribeca neoyorquino o del Soho londinense; el supuesto objetivo de este grupo empresarial es transformar este área en un nuevo espacio comercial y de ocio. Su primer objetivo será la creación de un enorme centro comercial elitista de puertas abiertas extendiéndose hasta Mostenses-San Bernardo y consolidar el proceso de gentrificación de Malasaña como barrio residencial de clase alta. La capitalización de la zona, con el consecuente incremento del precio de la vivienda, les convertirá en los principales promotores inmobiliarios a través de sus diferentes sociedades.

La primera actuación y la más visible de las intervenciones para apuntalar esta operación ha sido la activación de la zona comercial, bajo la marca Triball. Estas tiendas tienen un perfil determinado que se diferencia de los comercios limítrofes generando un entorno de exclusividad. Ese hecho se refleja en la generación de un determinado tipo de comercio que responde a un nuevo consumidor, generando una cultura de consumo asociada a un estilo de vida. El consumidor de Triball, que responde a un estándar de consumidor de mercado, tiene unos hábitos de consumo, unas necesidades y unos tiempos que responden al modelo de ciudad que plantea Triball. Convirtiéndose en habitante/ consumidor, la ciudad y el territorio están diseñados para responder a este modelo. Este planteamiento queda reflejado en las tesis planteadas por el geógrafo David Ley que sostiene que la gentrificación la lleva a cabo la nueva clase cultural que quiere alcanzar una calidad de vida no simplemente económica. El capital simbólico es por tanto una pieza clave de esta operación respondiendo a un modelo de experiencia total donde existe una identificación en el supuesto estilo de vida y determinado un perfil de consumidor de vivienda/ producto.

3. EXPULSIÓN

En el área denominada como Triball se ha producido de manera lenta una trasformación del tejido residencial de gran intensidad, con la rehabilitación y construcción de nuevas viviendas dentro del planeamiento urbanístico vigente, especialmente del Plan Especial que afecta de forma importante a esta zona.

El proceso producido en Triball en la segunda mitad del siglo XX se puede resumir de la siguiente manera. De las 1.516 viviendas inicialmente existentes, 787 se conservan como eran en su construcción original. De las 729 restantes, 315 se han sustituido por nuevas construcciones que han pasado de las 315 a 798 viviendas aumentando en 483 el número de viviendas por reducción de sus superficies. Las otras 414 han sido objeto de rehabilitación pasando de 414 a 986 con un incremento de 572 viviendas resultado también de la reducción de superficies de las nuevas viviendas.

El resultado de este proceso es que se configura un patrimonio residencial con 787 viviendas originales y 1.784 nuevas o rehabilitadas. Se ha pasado de 1516 viviendas iniciales a 2.571 en la actualidad. Se reduce la superficie de las viviendas introduciendo una tipología de apartamento en un porcentaje del 62,1%, dejando el 25,1% mayor de 100 metros que corresponden a las viviendas anteriores con alguna excepción puntual en las nuevas construcciones. Si hacemos la relación del total construido residencial (208.072) entre el número de viviendas tendríamos, en términos globales abstractos, la superficie media residencial de la zona se ha reducido en un 41%.

Todo ello nos indica que a lo largo de la segunda mitad del siglo XX, especialmente desde 1970 al 2005, se ha producido un cambio esencial del patrimonio residencial en la zona de Triball, incrementando notablemente el número de viviendas y modificando su tipología. Este cambio en la tipología residencial viene acompañado de un cambio en los valores de los inmuebles y en el perfil sociológico de sus habitantes. Un proceso largo y lento que de forma difusa ha ido cambiando la realidad construida de la zona. Se realiza así el proceso de gentrificación, de “sustitución y desplazamiento” de la población existente por una nueva población.

Este proceso de sustitución empieza a visibilizarse en los cambios de tipologías de viviendas y a tener un impacto importante en la zona de Triball, con un incremento del número de viviendas y el alza de precios finales en el conjunto de la zona. De una manera soterrada, este proceso está generando una expulsión paulatina de los habitantes del barrio. El comercio a su vez esta funcionando como punta de lanza que establece un espacio marca acorde como el habitante/ consumidor. Los comercios tradicionales y de proximidad son sustituidos o mantenidos siempre y cuando respondan al modelo planteado. Lo tradicional y vintage permanece mientras se refuerza la idea de barrio marca de diseño. Determinados comercios de proximidad son excluidos, por lo que el consumo y el consumidor son selectivos, acorde con un determinado poder adquisitivo y acorde con el modelo de barrio definido por Triball.

GENTRIFICACIÓN

La actuación desarrollada en el barrio de Malasaña por la empresa Triball no es solo una iniciativa privada, sino la alianza de lo público y lo empresarial, con ritmos más acelerados. Todo ello con una estrategia que trata de legetimizar y argumentar ante la sociedad la superación de actividades sociales consideradas como degradantes y presentar una renovación del barrio articulada en torno a los argumentos de la sostenibilidad de la rehabilitación o de la regeneración urbana.

En definitiva, es un proceso de gentrificación programada, pensada desde la colaboración institucional y la iniciativa privada para cambiar una zona de la ciudad considerada como espacio negativa. Borrando todos los rastros de su antigua forma de vida para implantar nuevos usos, con una revalorización económica del conjunto, tanto en sus espacios comerciales como residenciales. Argumentos que tratan de evitar a toda costa la realidad de la gentrificación como proceso que tiene claros elementos negativos, especialmente en lo que supone de expulsión de los vecinos que han conformado la realidad urbana de esta zona. Porque la estructura urbana no se organiza solamente en base a la realidad construida y a la ordenación de los espacios urbanos. Surge de la realidad vital que generan sus habitantes construidas a lo largo de los años.

La gentrificación programada en Triball destruye esa realidad como condición para la propuesta que quieren desarrollar, utilizando el espacio urbano como nueva escenografía para las actividades comerciales y de residencia que se quieren implantar ex novo en esta zona de la ciudad. Una acción que quiere modificar de forma acelerada el mosaico urbano creando un nuevo espacio de valores económicos y sociales diferentes al existente.

Sin embargo, observando este fenómeno a lo de largo de los años podemos distinguir dos fases claramente diferenciadas: una gentrificación difusa, de promociones parciales que se desarrolla a lo largo de la segunda mitad del siglo XX y que afecta fundamentalmente al tejido residencial modificando su configuración, reduciendo la superficie de las viviendas existentes y aumentando considerablemente el número de ellas; y una gentrificación programada en la que a partir de una iniciativa de una empresa privada, con la colaboración intensa de la administración, se realiza la modificación de la zona eliminando actividades que considera molestas, expulsando a los comerciantes de los espacios tradicionales y, todo ello, acompañado de una trasformación residencial y de los espacios urbanos.

Responses

  1. chester says:

    Julio 27th, 2014at 14:38(#)

    mortification@weaponry.genteel” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ….




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